【国金地产】新发展模式专题一：城中村改造是明确支撑

【投资逻辑】
城改概念和政策：城改已成为城市更新重要内容，政策自上而下推动城改进程。城中村改造是广义城市更新的重要内容，但和以往的“棚改”、“旧改”在实施主体、实施目的、改造形式、实施范围、资金来源等方面存在差异。2023年以来中央层面的城中村政策频出，住建部、央行等相关部门也积极表态。目前21个超大特大城市均已开展城改工作，试点新的城中村改造模式，预计后续将配套相应支撑措施。

城改模式分析：①根据实施主体分为政府主导、市场主导、村集体主导三种模式，本轮城改强调以市场化为主导，引入更多央国企及民间资本参与运营，更偏市场化运作，且模式更加多元。②实施模式“留改拆”相对明确，实践中拆除重建、有机更新、综合整治三种模式并不独立或互斥。③现行的土地开发模式主要有一二级联动和“做地”两类。④城改资金来源较为多元化，主要包括财政补贴、政策性银行借款、专项债、市场化资金等，预计政策性银行借款和专项债为主要支撑。

城改规模测算：预计每年拉动房地产开发投资4941亿元，给商品房市场带来3113亿元的购买力。①通过城中村人口方法测算城中村建面，21个特大超大城市城中村建面为8.94亿方。②开发投资主要来自拆除投资、改建投资和新建投资，测算城中村改造每年拉动的开发投资规模为4941亿元，是2022年全国房地产开发投资金额的3.7%。③中性预测房票安置的资金全部流向商品房市场，纯货币化安置80%资金流向商品房市场，每年带来的新增购买力为3113亿元，是2022年全国商品房销售金额的2.3%。

【投资建议】
城改是房地产行业较为明确的支撑，主要带动超大特大城市的开发投资和销售，利好在超大特大城市已布局城市更新项目的房企；同时城改是建设保障房的重要支撑，将加快行业的K型分化，重点布局一二线城市、主打改善产品的房企更具竞争力。首推已布局城改且主打改善产品的央国企，如越秀、招商等；推荐受益于行业K型分化的改善型房企，如建发；关注超大特大城市地方国资、具有丰富城改经验的房企，如城建、天健等。

风险提示：城中村改造资金支持不及预期；城中村改造项目指标限制严苛；房地产市场持续下行。

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