调研要点

公司6月28日接受多家机构调研表示，政府为了行业健康发展调整了一些政策，对行业带来积极影响。今年是董事长从业以来觉得压力最大的一段时间，但如今市场已经触底。

一、房地产市场已经见底

万科董事长表示：从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程，这是万科董事长表达的对市场的主要观点。

今年日子特别难过，这也是万科董事长从业以来觉得压力最大的一段时间。6月份，从目前的情况来看，董事长觉得环比可能会有比较明显的提升。二手房市场从6月份开始也出现了一些起色，比如一二线城市二手房挂牌价格有的涨有的跌，但涨的城市个数已经达到50%。

万科觉得市场已经触底的原因：主要是从中央政府到地方政府，为了房地产行业健康发展调整了一些政策，对行业带来积极影响。第二个因为被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。第三个原因是房地产行业每年有两个高峰，6月份和12年底，通常习惯上也会加大力度，当然也包括季节因素。

万科物业管理非常优秀，尤其是在疫情期间表现特别出色，在管理形势趋紧的时候，万科可以从疫情比较缓和的地方抽调员工去支援，保证给客户提供好的服务。同时万科还有商业、物流、冷链，小区客户的生活需要基本上能够得到满足。

二、地产行业优点

行业有两大优点，第一大优点是10万亿级的市场，虽然行业进入新的发展阶段之后，规模可能有所回落，但是仍然是一个10万亿级别的市场。第二个是地产行业有千年的历史，常做常新、常做常有。面向未来，这10万亿的市场里面，万科一定可以找到能够做的事情，靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。

所以总的来说，不管未来的路有多长，未来的道路有多么艰难，只有走下去才会有出头之日。万科董事长相信地产行业经过这次洗礼，一定能够为我们国家经济的健康发展作出应有的贡献。

三、分红安排

万科长期以来坚持稳健的现金派息政策，如总裁刚刚的议案汇报，万科已经连续现金分红30年，历史的平均分红比例为33%，近年万科分红比例稳定在35%左右。2021年度由于公司的权益净利润下降超过40%，为了能够使股东的分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。

未来万科分红政策还是会综合考虑公司长远发展需要和股东权益维护的平衡，股息分红比例稳定在35%-40%之间，这样有利于长期投资万科的投资者规划好现金流回报。

三、深铁集团的意见

本来深铁集团的几位董事和监事都是要来现场出席股东大会的，但是由于疫情防控原因昨天临时决定不能出席。深铁集团辛杰董事长特别同万科董事长主席电话沟通，专门提到如果有股东在现场提到深铁集团对万科怎么看的问题时，辛杰董事长专门有一段答复，万科谨代表深铁集团在这里向大家宣读一下。

深铁集团长期看好万科，深铁集团信奉长期主义，未来的路很长，只要万科坚持追求更好的发展，为股东多创造价值和效益，市值一定会逐步修复，万科不仅要做世界500强企业，更要成为令人尊敬的百年企业，为股东、为社会、为利益相关方创造新的更大的价值。

四、公司对未来几年的业绩预期

万科董事长在年初或3月份时对于市场下行有预估，但没想过这么严重。相对于百强的表现，万科1-5月份的销售下降41%左右，稍微强一点，但行业中也有表现更好的企业。这确实会带来更大的挑战。

好在万科一直是相对稳健的，把困难都想到前面，提前做了一些铺排和布置。从今天的情况来看只是增加了工作难度，万科会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。

如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上是想实现三个效果或三个目标，第一是业绩一定要止跌回稳，把这种跌势给止住。第二个是开发要继续维持在第一阵营的行业地位。

第三个是在这个行业里面，万科还是想能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。要实现这三个目标，需要付出更多努力，同时也有一定的基础。