房地产政策专家会1028
夜长梦山
2021-10-28 19:07:17
20211028 招商证券房地产政策专家会
有关房地产税及房地产政策动向，目前人大授权国务院试点阶段，后期可能会国务院层面制定原
则， 最终出台时候会看到细则。全国人大授权国务院在部分城市开展房地产税试点，首先这个事
情还是敏感，仅限于这个会议交流。
目前税法还不明朗，不确定。从现在开始到国家试点方案出来还要很多不确定，还有很多博弈，
协调。 我们要经历环节：1。国家指导城市顶层设，2。 国家披露试点城市 他们发布实施细则还
有不确定性。现在各个城市都在讨论，最后什么时候出还不是很明确， 明年年中前后有可能。
现在有个主导声音，现在处于市场下行阶段，不适合出这种重磅政策； 社会，预期和老百姓都看
的很远，很容易对市场反应过激。
18 年后对于房地产税，主导的工作属于立法先行，充分授权，逐步实施。为什么从 2021 年 5.11
号，就突然要抛出房地产税试点，2020 年的时候财政部回应房地产税立法进程的时候是属于研究
起草的阶段。 511 口风变化的主要原因是 2020 年疫情后想把内需消费提振起来，但是事后提振
内需和消费政策并不见好，相反房地产市场行业 2020 年疫情后高总价的房子，豪宅，奢侈品，国
内的一般消费，大多出现预期不乐观。整个消费的环境扭曲。所以后面提出内循环，先试点，后
立法的研究结论。 所谓的一层一课，把调控和管理的权利充分给地方，房地产税也是地方税为
主， 怎么征收，都是地方为主。 强调地方自主性，地方制定难度很大，各地的差别很大， 责任
给到地方以后，必须要充分尊重地方自主权。通过试点把关键环节，关键人数，怎么免税，怎么
实现收入的调节，怎么把国家披露试点原作，住房合理，所以通过关键环节设计，通过试点城市
解决立法争论不休的问题。 所以进入了先试点，后立法的阶段。
哪些城市可能会在试点范围？
我们研究近几年高档住宅涨得比较快，年轻人幸福感低，住房需求大。上海和重庆的版本区别非
常大，他的区别是很大的，细则出来以后的会有上下协调的过程，上面的顶层设计来看有促进共
同富裕，促进消费增长，为内循环增加。 但主要也是看房地产市场会不会稳定，商品房规模能不
能稳定，最后版本肯定是地方和中央协调的结果。地方报上去的版本可能中央不一定认同，比如
地方上报的住房保障的规模中央可能觉得太小了。 我认为深圳有可能是第一轮会率先公布方
案， 因为深圳一直是长效机制的试点城市，比如二次房改，在长效机制建设方面做出先锋和典
范。深圳不管是贫富差距，住房诉求等矛盾是最突出的，所以深圳有可能是房产第一轮试点城
市，
我们说房地产税和房产税不一样的，有增有减。针对房产税试点增收后，每年缴纳的税额要在个
人所得税扣除有这个可能。 二手房交易的增值税有可能取消，如果交易环节的税付太高的话，保
有的成本太高了，那是不是把交易成本降低，可以让交易量增加。希望通过房产税的开征，达到
效果，这么来看是房地产税整个调整的过程。
还有整个增税的范围， 因为全国人大授权国务院通稿里面，对所有商品住宅，集体土地影响很
大。 珠三角很多都是集体土地，深圳有 51%存量房是小产权房， 现在特区内外都改成了国有，
但还是源村民产权。 而且深圳还有很多军产房，这些要不要征。 这些房不管是买还是租，都是可以享受义务教育的， 也可以接受最低生活保障，失业救济的。所以在这种情况下，这种情况必
须增收税，他们没有贡献土地财政， 但怎么增收，评估价怎么定。
免税怎么免， 有两种。 1. 高免税，高税率：我免税面积和金额比较大， 比如人均免税 60 平
米。 深圳人均 30 平米， 如果人均 60 平米的话基本都不用增税了， 那就是对大户型和多房的增
税。 2. 低税率，低免税。 低税率，累净值。 超过 60 平米高税率， 低于 60 平米低税率。
这两种情况都在讨论阶段。 第一步：对商品房增。然后对全体增。 对于违法建筑，法律产权上
有瑕疵，法律界认为不合法无法评估价值。 对于其他专业人士认为，那么享受了公共服务，可以
通过别的途径定价， 比如租金定价， 大部分这些灰色建筑是有出租的。 比如当时二手房参考
价，二手合一的对比价。 只要政府决定做一件事情， 解决年轻人住房问题，这件事情就能干。
还有个问题， 税率高低取决于年税多大， 政府决心， 需要积极稳妥。 都取决于对舆论和社会
的影响。
房地产税用途的问题
2018 年财政部有讲，西方国家主要用在基层社区公共程度上，我国为了效仿将用于我国自我体系
现代化， 提高居民和社会自我管理，特别是基层社区自我管理的开始。疫情爆发后发现自我管
理的短板太严重了，公共服务的配置不太稳。 老旧小区改造，社区管理，物业管理， 这些我们
都发现基层短板严重，特别缺乏资金。 我们发现越经济落后的社区，财政缺乏越严重，我们猜测
资金使用方向一部分返回到社区，一部分通过统筹分配到需要发展的社区。 通过社区治理能够
把房子治理起来，补上短板。我们看到现在大家都在谈论说怎么自己掏腰包。 举个例子：一个社
区愿不愿意交物业费，如果一个社区不交物业费肯定是坏事，意味着这个社区没人管了，那高收
入人群就离开这地方了。所以交物业费，那么房产用在这个社区周边还会有商店，有相互作用。
这个房产税钱如果能用于社区自治，通过转移支付， 修复老旧小区等，这样房产税就达到了目
的。
Q：因为房地产税这个事情提了很多年了， 海外也有很多案例，能不能结合一下海外情况，评估
一下对房地产市场有什么影响？
这两天经济日报说，共同富裕需要房地产平稳发展；所有房地产政策的出发点都是长效机制， 房
地产市场平稳是主要的。所有政策都是用于稳定房产市场， 美国个人资产房地产占 8-10%的时
候；他肯定会确保修改是可承受的， 他很重要的目的是让二手房市场运作起来， 对房地产市场
的影响短期比较大。 从我们国家来看希望通过房产税促进消费增长，调节太高收入，共同富裕，
一起把蛋糕做大。
Q：从 6 月后，深圳市场比之前更糟糕， 这个时间点怎么去看待接下来市场变化？
近期来讲全面调，大幅下行；从拿地开工销售整体增速出现了下降， 因为我们国家打造长效机
制，但出现了一刀切的现象，导致不管买房，开发商都收到了资金面的影响。1. 对于积压的热点
城市申请的二手房，新房贷款，一定大力满足，能够踩住。 所以我们认为 10-12 月深圳是个驻底
的过程。2.对于开放商来讲，不管是不是一道红线，二道红线，整体债务规模不超限的情况，对
于新增的贷款是要大力支持的， 目的让杠杆比较高的开发商资金循坏起来，把问题解决， 要不
然对大家都没好处， 我们贯彻三道红线也是在发展上解决问题， 债务杠杆率有保有压。 我估计
到明年以后有所好转，销售来讲，深圳 11-12 月可能有所反弹。Q：为什么今年要开始口风变是因为去年宽松政策不够明显， 房产税往后看的话对房价有什么预
期？后期还有什么配套动作？
高房价怎么看待，我们知道从地方发展角度来讲， 各个地方政府只有在房价上涨，才有可能地方
这个马车跑起来， 房价增高就是成本增加的过程。但是地方和中央必须进行妥协，怎么处理好平
衡是关键。 治理国家需要智慧， 房价不涨肯定不行的，包括机会成本，折旧成本都在那里；所
以涨肯定是趋势，但是高房价要控制在一定范围内， 让你感觉房价在增长，特别是高收入人群想
去买房，这种财富的幻觉让你去持有资产，但是要控制这个幅度。不管每个城市，现在房子供应
已经足够多了， 能够保持在高增长的房价的区域，除了深圳，其他城市不是所有区域都是增长的
感觉。2018 年就是把你所有收入加起来，进入更高收入区域就要补交， 跟这个房地产税概念差
不多；而且你的养老，小孩都可以免税。 那这个房地产差不多， 比如首套房等都可以免税，对
于低收入人群的保障，就是在降成本，其实逻辑差不多的。
Q：第二次第三次集中供地，目前有什么变化？政府是不是政策上进一步优化？
业内普遍认识房地产金融明显下行导致短缺。 811 开会出台那个规则现在来看关系不大。房地联
动除了深圳，上海做的比较好。 地方执行层面对国家的要求有个选择性执行，中央也要妥协，没
办法的，第三轮来了后规则还会优化。 对于地方政府来讲主要是财政压力太大， 他的库存周期
还是不大的。 今年土地集中供地要求至少完成三轮供地，那么现在来看的话，地要供出去，年底
各地支出压力也比较大，现在机关事业单位的绩效可能也发不错来，需要卖地支撑，整体规则上
可能需要优化，也需要改变；主要指向金融端紧缩和一刀切导致的情况。
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