情况介绍：

物流我们的定位还是智能物流服务平台，针对大的客户提供端到端的解决方案。一个是公路港的园区，类似物流园区，但还是有区别。可以看作服务于当地的物流平台，有仓储、交易大厅、办公室等。2003年第一个港在杭州成立，服务中小型的物流公司，逐步发展成服务车货的业务形态。但是这种还是有一定的局限性，开始服务大的制造业客户，产生流量的经营收入。

线上的运营平台，主要解决的是运力结算的问题，我们帮助物流公司开增值税的发票。我们线上做大之后，推出生态的产品进行变现。之后会把货主端的货放在线上，把规模做大。

物流服务，这一块业务有点类似京东物流的供应链业务，整合资源，为大的制造业企业提供出库、订单、运输一体化的服务，订单比较少但是初步建立了行业标准。主要建立了化工、快消等四个行业，也是我们比较有优势的，比较大的客户包括泸州老窖、玲珑轮胎、海天味业等。我们新的领导是从华为过来的，目前也希望把通讯行业的供应链做起来。

问：税返的公路港，未来新的公路港获得税返的资质？

我们线下吸引中小物流公司，最主要的策略是通过税返。目前行业对物流公司开票越来越重视，但是很多小公司又找不到进项税的抵扣。我们是可以帮助这些公司开票的，给地方税收贡献了很多税收，那我们就可以去谈，谈税返，两免三减半比较多，通过这个也提高了物流公司的粘性。而且一般我们这边的税点5.3个点，税返的话9%能返50%，所以还能有几个点的收益。绝大多数都有这个资质，但是根据地方政府，税返的比例也不太一样。

问：供应链业务，毛利率都比较低，过去两年看毛利率还是有所提升的，毛利率提升的主要原因？

供应链业务传化这几年开始做起来的业务，最早服务的还是物流公司，16-17年从采购切入一些大客户，也做了一些类资金的业务，后来方向做了一些调整，去年把资金占用大的业务都取消了，集中发展仓运配。像是海天，要求不仅是运输，可能是从出库，到分拨，到经销商的仓储整个体系的管理，系统的搭建。去年也是打基础的一年，建立了标准，主要是仓+配，毛利率会比较高，都在10%以上。我们做的酒的业务毛利率20%。规模没那么大，但是盈利能力比较强，行业差异比较大，也是建立行业壁垒的一个过程。

问：公路港在建情况？

60多个项目，还有十几个项目在建，陆续大部分今年投入运营。大部分都能实现盈利，但是还有很大的提升空间。很多项目从优惠期进入稳定期，租金的涨幅会比较大。稳定期进入成熟期还有一个过程，杭州公路港运营10年了收入还在涨。公路刚的盈利能力和之前还是有一些改变的。

现在这个阶段不像之前大规模的拿地和开发，工作重点还是提升盈利能力。新拿地的项目不会那么多，经营上每个公路港有不同的问题，我们根据不同问题去调整。也会有退有进，保证每个公路港都能盈利。

问：拆分一下未来1/2/3类公路港，现有公路港的盈利差异？

枢纽级别的项目还比较少，大部分是2类的定位，靠近300亩的规模，投资1个多亿，2亿不到。1类港的成本会高，规模上和选址上规模会比较高一些，像是长沙、青岛等都是1类港，会规划二期甚至三期。2类港一半左右，1类/3类各25%。盈利能力肯定是1类港最好。未来还是尽量不会选择4/5线城市的布局，还是选一些比如广州地区、武汉等陆运资源比较好的。

问：通信领域供应链业务的布局？

通信领域的供应链物流会相对高端一些，现有的港适合做智能化布局的还比较少。在建的几个标准会高一些，比如郑州的港，需要一些智能化的设备。比如移动等对仓储的要求会高一些。我们会先做一些自己的准备。

问：平均每个公路港的投入多少，投资多少年收回？

200-300亩的项目，投资1.5亿左右，主要的成本是建安成本，拿地我们还是比较有优势的。正常公路港的投资回报期5-8年。现在新的项目也在变化，新的拿地可能也会给一些商业或住宅性质的，另一种形式的补贴，这一部分加上去后会大大加快投资回收期。后续项目资本开支部分不是特别大的问题。

问：新的项目？

海宁、嘉兴也有几个项目公告了，只是没有之前那么多了，对投资回收期我们也有要求的，会综合考虑未来的发展。

问：依靠租金收入，现金流是否能覆盖扩张？

单纯园区业务，租金收入占比高一些，租金每年的涨幅也是比较好的。新的公路港，交易大厅、停车厂都没有了，仓储会多一些，投资的坪效提升了，现在的爬坡期要快了。未来投资的话，还比较少，没有像是以前那么多了，而且会有一些新的模式。镇海的项目是政府投资，我来运营，没有财务成本。

问：轻资产模式？

比较适合地价比较贵的地区，政府愿意建设，我来投还是可以的。

问：融资途径和成本？

公司债兑付之后，没有公司债，主要还是银行，每个公路港会有项目贷，我们是不做抵押的，不抵押不质押不担保，银行短期4个点不到。以前有一些高利率的资金也在置换，整体在5个点左右。REITS我们也在观察，有的资产比较重，也适合做。现在主要税的问题还没解决，看适不适合做。

问：项目打包出售？

首先我们资金是没有压力的，没有这个动力。出售资产肯定是因为这个资产没有达到我们的预期，如果好的话一年上亿的利润，没有必要出售。

问：京东和顺丰的竞争？

我们的成本优势主要是积聚的资源，我们在资源的整合能力上要更强。他们可能要找仓储，可能自己没有运力等。

问：四季度营收增速来源？

主要来自于物流板块。一方面是四季度也是旺季，政府补贴也会集中四季度结算。四季度本身就是业绩最好的一个季度。