在此之前，商业地产项目一直未被纳入REITs试点范围，这次的新政是个巨大的变化，对于当前盘活存量，扩大有效投资意义重大。

从国际范围看，不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。REITs对于盘活存量资产，扩大有效投资，强化资本市场服务实体经济功能有着重要意义。

目前，已有40多个国家（地区）建立了REITs制度，截至今年3季度末，全球REITs市场总市值超过2万亿美元。以美国REITs为例，截至2020年末，美国市场共发行REITs产品200多只，市场价值达到1万多亿美元，孕育了西蒙地产等地产巨头，庞大的市场规模奠定了美国REITs世界领先的地位，也验证了REITs在地产领域尤其是商业地产的巨大成功。

近年来，相关监管部门、主管部委积极探索、加大力度推进我国公募REITs发展。2020年4月，国家发改委和中国证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》，明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，同时也明确优先支持基础设施补短板行业，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。其含义是，REITs涉及的底层资产，只能是基础设施以及保障性租赁住房等。对比海外经验，境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出，基本从商业地产领域起步发展。

据Wind资讯数据显示，截至3月8日，获批上市的公募REITs共27只，已上市公募REITs数量达25只，募集资金总额超过801亿元，总市值达871亿元，公募REITs底层资产覆盖了园区基础设施（8只）、交通基础设施（7只）、仓储物流（3只）、生态环保（2只）、保障性租赁住房（4只）、能源基础设施（3只）等六大类基础设施。以保障房REITs产品为例，其最终收益来自于保租房，但保租房租金相对较低，收益弹性不大。这就造成REITs产品在上市前及上市之初，市场积极抢购，但随后容易出现价格波动。

无论是处于稳定地产市场的角度，还是REITs市场收益稳定的考虑，市场对商业性质底层资产纳入REITs产品的呼声不断提高。我国有高达数十亿平方米的商业地产物业，价值高达数十万亿元，这是重要的经济资源，但由于商业地产与资本市场的渠道并不通畅，这些商业资源很多都是沉睡的资产。此次，REITs覆盖范围向消费基础设施进一步扩大，百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目，这正是商业地产最重要的组成部分。

此次新政策的推出，对于持有消费类基础设施物业，乃至广义商业物业的企业来说，是个巨大的利好。一是有效改善房企以及消费基础设施运营企业资产负债表。据测算，截止2022年6月，A股房地产企业固定资产及投资性房地产账面价值已超过万亿。其中头部样本房企存量物业以平均估值水平计算通过C-REITs市场出表可获得现金净流入达4410亿元，同时出表后房企仍能通过持有REITs产品份额，享受原始资产70％的租金收益。二是持续增厚企业利润水平。持有物业通过REITs市场出表将通过一次性出表收入及REITs产品长期运营分红提升利润水平。资产方作为REITs产品的原始权益人，还将通过持有REITs产品份额长期享受优质底层资产的收益回报。三是企业更积极培育专业业态的经营和服务能力。REITs不是一次静态的不动产资产盘活狂欢，而是一次动态的不动产经营业务线提质扩容。长期而言，消费基础设施开发企业，以及商业地产开发企业的营业收入将更稳定，竞争门槛也会逐渐提高。

当然，支持商业地产REITS是在当前支持消费，扩大内需的大战略的背景下出台的，比如提到的商场、百货商场、农贸市场等都是与消费息息相关的，这些商业地产具有稳定的现金流，可以通过REITs的方式来提供增量的资金支持。

金融街当前市值153.3亿，投资性房产396.4亿。2022年半年报披露，公司在北京、上海、天津、重庆、武汉等重点城市持有写字楼、商业、酒店等业态的优质物业，资产价值较高，盈利能力较强。其中在北京持有包括北京金融街购物中心、金融街(西单)购物中心等在内共57万平米物业。公司此前通过发行金融街中心CMBS，将金融街中心写字楼租金收益权抵押，实现了项目现金流的自平衡，改善了公司持有物业资金状况。

南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。公司积极推进物流基金、公募或类REITs等资产证券化工作，逐步建立“募投建管退”的资产管理能力， 打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。

天保基建是天津港保税区下属唯一一家 A 股上市公司，房地产开发业务是公司的主要业务。在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。公司目前在建和在售的项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。

步步高最新引入湘潭市国资委成为公司实际控制人，主要业务为商品零售，以超市、百货等消费基础设施。公司此前有金星路步步高广场不动产资产证券化（REITs）项目。

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