转发：机构对房地产行业的展望

房地产利好政策不断=

刚刚结束的ZZJ会议，对于地产相关的表述大大超出了市场预期

其中明确提到“消化存量房产和优化增量住房” 

对应最新的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》

对于商品住宅去化周期超过36个月的城市，

应暂停新增商品住宅用地出让，直至去化周期下降到36个月以下

供需角度看，掐断供应新增量，直到市场消化完存量

对于整个市场长期看是利好政策

最近房地产市场发生了哪些变化？政策方面有哪些变化推动了市场的转变？

最近房地产市场发生了AH市场共振，房地产股表现较好。而在上周之前，市场对房地产行业持悲观态度，政策和基本面都比较悲观。

但从上周开始，市场情况开始发生变化，包括港股和A股房地产股表现强势。政策方面，从三月份开始国常会强调进一步优化政策，系统性激发潜在需求。

此外，以旧换新政策也在多个城市得到重视并实施。

目前我国房地产行业的销售指标与国际对比情况如何？

我国房地产行业的销售指标，如住宅销售面积、新开工面积、投资及竣工面积，相较于历史最高点下降幅度巨大，甚至超过50%至60%，且跌幅历史罕见。在价格方面，尽管官方统计数据相对较低，

但根据中原和贝壳等第三方机构的数据，一线城市房价跌幅超过25%，

全国50个主流城市房价累计跌幅超过32%，跌幅非常大。

与国际上的房价对比，我国目前的房价跌幅情况如何？

经过国际对比发现，我国目前房价跌幅约30%，与美国、日本等六个国家平均下跌31%的情况相似。

尽管房价跌幅已经达到一定程度，但在时间节奏上仍处于快速下跌阶段，距离其他国家平均五年的下跌年限尚有差距。不过，由于政策自我收紧而非外部冲击引发，我国房地产市场的调整速度较快。

我国房地产市场在量、价、开工方面调整是否已足够深入？

经过深度调整后，我国的销售量（50%）和开工量（60%）已大幅下降，房价（30%）也有所回落。

相较于国际上主要房地产泡沫国家的平均跌幅（31%），调整已经足够深入，

尽管开工跌幅略低于美国（70%左右）和日本（56%左右），

但已处于急跌阶段的尾声，可能进入小幅下跌并逐步接近底部区域。

房地产市场深度调整后，是否存在积极信号或稳定性增强的表现？

深度调整后，我国房地产市场出现了三个积极信号指标。首先，按揭负担比显著改善，一线城市北上广深的按揭负担比已回落至40%到60%的水平，低于2017年至2023年的历史高点，且接近2016年的水平。

其次，房价可能继续小幅下调，房贷利率尤其是LPR仍有下行空间，综合这两方面因素，按揭负担比将进一步下行，有望低于前两轮周期底部的50%分位线，届时一线城市房价将更具吸引力。

我国千人开工套数与日本、美国的城镇化阶段相比如何？

我国当前城镇化率约为65%，而日本和美国在城镇化率65%至75%阶段时的千人开工套数分别为11.2套和7.3套左右。

目前千人开工套数大幅超跌，甚至低于美国和日本城镇化饱和阶段的水平，反映出开工和需求都可能已经显著超跌。

国际资本流动对地产链机会有何影响？

国际资本流动在过去六年呈现出市场分化趋势，而国内资产与美股、日经、印度等涨势资产的相关性较低，有望吸引国际资本寻求新的机会，

从国际资本流动角度看，地产链的机会不仅仅是一个短期布局，而应是一个中长期布局，因为地产作为快变量，政策附着后对经济支撑的响应速度更快，

尤其是在全球流动性变化的背景下，房地产板块表现出了明显的反弹态势。

在A股和港股方面，主要推荐哪些股票？

A股=：推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份和万科A

港股=：推荐华润置地、中海外发展、建发国际 万科企业

保障代建：推荐绿城管理

物业管理：推荐华润万象

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附言：研报看看就好

节后A股地产重点观察港股的万科波动

假期愉快！致敬每一个努力的人！