【从贝壳业绩看购房需求和大盘情况】
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【贝壳指引】
新房市场：3Q预计全国大盘同比下跌20%，但公司GTV预计约15%的同比增长（take rate提升）。二季度新房成交额同比-35%（克而瑞），贝壳GTV同比跌幅收窄至20%。

存量房市场保守假设：预计公司三季度的GTV同比增长10%-15%。7月份一线城市回调至4月水平，8月份同比增长，9月份情况保守假设。

【交易结构和购房人群改善】高线城市的换房需求占主导地位，其中一线城市换房需求占比高达60%至80%。本轮市场修复的特点是刚需占比提升，房价调整后，房屋可支付性提高。限购政策的放松使得更多首套置业需求得以释放，如上海6月非本地户籍的购房者占比显著提升至40%，单身人群占比也有所增加，约6%。同时，业主在卖房时心态更为理性，6月急售业主占比下降。

【下半年展望】
8月份存量房同比增长，7月二手交易量有一定回落，主因政策效应减弱和季节性因素。尽管如此，一线城市7月的交易量相较于4月仍有5%的增长，同比去年7月也有显著增长，7月最后一周的交易量同比去年增长超过30%。同时，7月二手房价格继续调整，但一线城市的下滑较政策前有所收窄。

预计基数影响消退后，2H存量房市场将整体保持稳定。一线城市交易量在经历脉冲式修复后，房价也将得到一定支撑。然而，房价预期和观望情绪，可能会影响修复力度。需求端的限购政策调整，以及供给端的房企纾困政策的进一步出台和执行，将有助于市场加快筑底和企稳。

【新房企稳需要更多积极因素】
二季度的新房跌幅逐月收窄（克而瑞），上半年百强房企销售额-42%yoy，6月跌幅已收窄至22%。新房价格优势因价格倒挂消失而消退，同时期房供给无法满足市场的即时性需求。新房市场面临大户型和改善化供给趋势，以及一线城市刚性需求的短期错配问题。另一方面，前几年的新房成为次新房，这些产品与新房相似，但具有现房和价格优势，吸引了更多购房者。

【新房去化】贝壳从传统的人海战术，转变为利用技术工具来提升效率。今年重点是精细化运营，同时在技术助力方面，通过产品迭代，提升了新房潜在客户的识别能力，加速了新房客户的成交效率。同时贝壳推出了一系列创新服务，如以旧换新、省心装、安心还等，以及满足客户置换过程中的需求。