【申万房地产】房地产行业观点：黎明破晓，道宽路阔，重申看好板块及优质房企

●1）加强支持民营房企融资第二支箭，保主体获有力推进

11月8日，交易商协会发文推出支出民企融资第二支箭，本次增信发债具五大特点：1）强调支持民营房企发债融资；2）央行直接再贷款提供资金支持；3）强调三个融资支持工具，其中新增直接购买债券；4）支持2,500亿元债券融资，并规模可以扩容；5）信贷和股权两支箭的融资支持也值得期待。

●2）龙湖200亿+新城150亿额度接连落地，支持额度超预期

11月10日，交易商协会公布受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。本次龙湖获得200亿元增信发债额度，可全覆盖23年到期公开债147亿元，安全性大幅提升。11月11日，新城公告已拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度，本次拟150亿债券额度将全覆盖23年到期公开债110亿。

●3）杭州认贷放松，高能级城市需求端放松、并值得进一步期待

11月11日，杭州全城认贷放松：1）贷款已结清参考首套（认房不认贷）；2）贷款未结清首付比例从60%降至40%；3）最低首套房贷利率降至4.1%。杭州作为准一线房企，需求端政策的进一步放松也将或预示着更多高能级城市+改善型需求政策的陆续推出，助力销售的修复。

●4）央行16条出台，全维度支持房地产融资、供给端支持态度加码

11月12日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号），重点包括：1）支持合理展期；2）支持城市合理确定首付比例和利率；3）鼓励信托支持地产合理融资需求；4）延长贷款集中度管理过渡期。

投资建议：
●本次融资支持第二支箭，政策快节奏三连发，将推动优质民营房企融资恢复，保主体实质性推进。重申地产板块“看好”评级，短期推荐受益于信用修复的民营优质房企：新城控股（A/H）、龙湖集团、金地集团、滨江集团、美的置业、碧桂园。

●长期继续推荐受益于格局优化的优质房企：A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A；H股：华润置地、中海外发展、越秀地产、建发国际、绿城中国、龙湖集团。