【国金地产】地产三季报总结：业绩持续承压，分化中掘金优质房企

核心观点
报表端：业绩持续承压，房企缩表进行时。2023年前三季度样本房企：①营收同比-0.15%，归母净利润同比-24.8%。②整体毛利率16.3%，较2022年下降0.8pct。③整体销管费率5.07%，较2022年下降0.31pct。④合同负债对2022年营业收入的覆盖倍数为1.11倍，未来营收仍有支撑。⑤资产总额9.54万亿元，较2022年底下降3.8%，整体资产负债率78.2%。

经营端：销投表现分化，头部央国企和改善型房企更稳健。①销售端1-9月市场呈先高后低、二次探底的态势。但头部房企和改善型房企韧性更强。1-9月越秀、建发等房企的全口径累计销售额同比增速仍超30%。②投资端土地市场持续低迷，央国企和改善型房企成为拿地主力，当前拿地利润率有所提升，在此窗口期积极补充优质土储的房企，未来去化及利润率水平将更有保障。

融资端：流动性压力犹存，政策支持优质房企融资。债券发行环境依旧严峻，二季度发行规模同环比均明显回落，三季度仍在较低的水平。2024H1面临偿债高峰，流动性压力较大。同时政策对优质房企融资持积极态度，招商等股权融资落地；商业REITs政策出台后已受理首批4只产品的申报材料，利好具备优质商业资源、商管能力突出的房企。

政策端：政策风口已至，自上而下大幅优化。724政治局会议奠定政策基调，8月底中央发出金融端三支箭。随后各地因城施策出台政策组合拳，目前四限政策的打开已蔓延至核心二线城市及一线城市。

投资建议
行业整体业绩持续承压，但头部央国企和改善型房企更具韧性，市占率有望持续提升。首推改善型房企建发、越秀，弹性更大，目前规模和业绩双增长正持续兑现，ROE有望稳步提升。稳健选择头部央国企招商、中海、华润，在经历高地价项目和计提存货减值后，预计2024年后毛利率将持续改善，引导估值提升。

风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。