如何理解房地产政策的调整?

中午央行宣布取消房贷利率下限，下调首付比例下限，保交楼会议提出“商品房库存较多城市，政府可以需定购”。当前房地产的核心矛盾并非利率过高或杠杆空间不足，而是估值贵、预期弱、库存高，放松首付和利率限制有助于市场化出清化解库存，做法值得肯定。

但是实际作用不大。一是目前各城市自行决定房贷利率下限，全国343个城市中有64个已经取消了下限，其余城市降低了下限，全国层面取消下限的边际变化不大。

二是目前最低首付比例已经是20%，下调5%只有边际作用，何况一线和部分二线城市并不执行最低比例。

这次会议真正重要的是关于政府收储存量房的说法。“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，意味着收储目前仍然是中央不下场、地方自行实施。而目前库存压力较大的地方，普遍债务压力也大。地方自行实施收储，面对的是负债率上升、周转率下降、回报率太低。对于收储的作用判断，要关注中央财政是否下场，仅靠地方财政和央行PSL，效果有限。