前言:
书接上文,周末题材分析的文章大致提了下光大嘉宝、本篇文章进行详细解析,不光要把饼画出来、还得指出这是什么馅儿的;
周末题材分析(2023.02.25)——https://t.10jqka.com.cn/pid_271334819.shtml
一言以蔽之:地产未来的预期微弱、但地产(不动产)投资的预期才刚刚开始!
一、第1次转折
光大嘉宝最开始只有嘉宝二字,做电器的、嘉宝照明,进入21世纪转入地产业务、叫嘉宝实业,这里有个很明显的时代烙印:早些年凡是带实业两个字的八成和地产有关,很著名的比如某黄瓜的长江实业;
第一次分界线要从2016年开始、募资18亿、光大控股入主嘉宝,才有了光大嘉宝;入主之后光大控股把旗下的光大安石、安石资管注入光大嘉宝,这两个顾名思义、是关于资产管理方面的,可以说从出生开始光大嘉宝就和不动产投资紧密关联;
现在我们打开十大股东来看,①③⑤⑥背后都是光大控股,②④⑦是嘉定国资或者集体经济;光大控股持股在31.9%,为第一大股东;
二、过渡
1、现在光大嘉宝就是一个拼接体:光大的资管业务注入+嘉宝本身的地产业务;
原本一半一半,究竟谁为主营还不好说,你从收入看地产业务贡献明显高过资管业务;但你从股东结构看、光大是大股东,它也叫光大嘉宝而不是"嘉宝光大",按话语权似乎光大更倾向于做不动产资管的业务;
2、疫情是一场大洗牌
房住不炒从2016年底开始提出,但是之后几年依旧是飞涨,结果疫情一来倒成了最后一根稻草,直接从需求端釜底抽薪、配合三道红线两面夹击,某大暴雷只是一个行业问题的缩影、这不是好事嘛,你要换三道红线变成三道绿线、那时候大开融资渠道之门,可能人家现在还在某驰汽车里继续得意演讲:买买买、造造造、大大大、好好好,是吧?
对于其他后排房企,也会思索出路:
第一类是以越秀地产、滨江集团为代表的,在行情低谷拿地扩张,走未来恢复预期的α、β共振;
第二类会选择另寻出路,这个出路就很广了,皇氏集团、黑芝麻、沐邦高科、明牌珠宝这些都是代表;
第三类大部分房企都是中年男人,折腾不动了、没这个心思也没这个能力,就守着这一亩三分地收租过日子得了;
3、光大嘉宝是哪一类呢?
①它有能力、有这个心思,无疑是第二类;
能力——就不用说了,如果背靠光大都没能力的话那恐怕也没几家称得上有能力了;
心思——或许在7年前光大入主的时候就显现了、光大控股注入给光大嘉宝的光大安石是什么?专做不动产投资和资产管理的,连续8年蝉联『中国房地产基金综合能力TOP』榜首,第9年是2022年的、榜单还没公布出来;
对比这个时间,绝大部分都是在光大嘉宝掌管之后的、也至少就是说光大嘉宝接手后守成是守住了的,可以怎么理解吧?
②当然这些是过去式了,非要杠的话:未来是否继续往不动产投资发力还是得打个问号?
有一个数据可以做个管中窥豹(管中窥豹有褒贬两种释义):
过去三年光大嘉宝销售面积11万、10.5万、12万平方米,而现在持有待开发的面积2.23万平方米,无新增土地资产,并且回溯来看从2018年开始它的待开发土地持续减少,2018年待开发这个数据是多少?15万平方米;
地产公司不拿地、等存量土地去化完之后就地解散?
三、第2次转折
1、猜吧
反正都是猜,你往坏处猜就是土地去化完就各回各家各找各妈,往好处猜就是逐步退出房地产开发业务、加大投入不动产资管业务,光大本身就是多元金融,有银行、证券、保险,以后顺着政策投入不动产投资(REITs)布局也说不准;
当然你也可以猜它要去转型钙钛矿、形成资管+光伏的新发展模式,是吧?
2、我写这文章自然是猜它会往资管业务加大投入
目前光大嘉宝布局、以光大安石为主要平台,在管项目36个、规模454亿,分布在商场、写字楼、酒店、园区、仓储;22年1季在不动产基金投资17支,上海一号、光野、雷泰、嘉宝安石是纳入报表的,横琴这个最近有相关消息;
这个怎么看待?
绝对数来看还不如人家葛兰的千亿规模、确实小,但本身结合实际、国内REITs起步不过是这几年的事情,尤其是涉及到房地产、也就这两年才逐步扩展开来,而REITs本身已经发展了60年,最近政策频出、颇有些加速的意味;
本质上金融是离不开实体独自优雅的,就像疫情刚开始、经济不振,绝对是股市暴跌来反映,当时熔断多少次还记得?后面出大放水这些才有了恢复预期开始向上;
REITs相比股市炒作则更加看重实体发展,你比如投一个酒店,疫情期间再怎么预期也不可能好起来,只有现在这种放开做经济恢复才能做这个;
总的来说:现在就是得其时(经济恢复)、得其势(政策支持)。
PS:我查了下,人口净流入最多的城市是上海、当然这个结果大家应该也不意外,光大嘉宝、光大是在哪个城市来着?
重庆居然是流出的,这是统计方法导致的认知差异,整体有流出、但区县流入城区是非常多的,这十年人口渝北增长+62%、南岸+57%、沙坪坝+47%、九龙坡/大渡口+40%、江北+25%、北碚22%,渝中就不说了、母城拥挤,它的常住人口多但是户籍人口下降了6%;