酒店专家交流纪要
银河小钱
躺平的老司机
2022-05-31 19:45:01
风险提示：本文纯属分享，不构成商业利益和投资建议。如有操作，盈亏自负。股市有风险，入市需谨慎。
一、本轮疫情对酒店行业影响整体介绍
上海：3月31号大面积封城到现在，汉庭整体RevPAR约170元，上海去年同期在130、140元。北京：有零星疫情爆出，RevPAR表现只有在115，去年同期在150左右，但是现在持续下降。如果疫情导致大面积封城，那么政府通常的策略是要安排隔离酒店，安排隔离酒店的时候，是从好的酒店到中档的酒店再往经济型酒店，是逐步去安排的。价格方面是有统一的定价，那么就导致像上海这次疫情虽然很严重，但其实很多酒店它是被政府征用的，所以汉庭这一类，它的RevPAR表现还可以，甚至一些市区中心的店，它的RevPAR表现跟平常是差不多的。
但通常像北京这种有零星疫情出现的情况，它会大面积表现为禁止外地人到北京或者本地内的流通以及部分区域的管控等，酒店反而是没有生意的，所以北京RevPAR表现只有在115，去年同期在150左右，上海去年同期在130、140，今年反而在170。通常过了疫情之后，在7天左右的数据是陡然下来的，客人结构会改变，通常在7天到10天左右会进行一个轮换。轮换后按照去年同期的情况来看，HZ整体的出租率表现在70%+，19年同期出租率接近95%以上；到21年表现相对稳定的时候，出租率基本在85%左右，今年比21年有落差。
从加盟业主的角度来说，最早在20年7月份的时候，一手房东宁可空置也不愿降价，但是到去年，整体情况表明中长期都会受影响，因此租金价格都在往下走。今年3月底，HZ内部要求所有的直营店以及加盟店要配合加盟业主，找到原来的房东谈判租金价格。一般来说好的酒店，像汉庭以上级别的酒店跟房东协商的可能性还挺大，但是那些单体小酒店去跟房东协商的能力偏弱。总体来说从20年开始，整体市场的租金价格都在往下走，即使在这种情况下，投资人加盟商看到新的好的物业，也要去盘算着在未来会受到的影响有多大，大概有多长时间的缓冲，总体的资金价格比之前要降了很多。
二、
Q&A
Q：HZ为代表性的这些连锁酒店集团，恢复情况是否与单体酒店有明显差异？
A：取决于市场上酒店的品质和位置。一般来说官方去找隔离酒店，如果这个酒店是别人没有听过的，产品质量得不到保障，管理上得不到认可的话，会担心交叉感染，所以从优先级上永远都是有品牌的高品质的酒店优先被考虑，上海市区里面的HZ等这些酒店接近80~90%全部被征用了，所以RevPAR表现也还不错。4月份的时候，RevPAR表现还在170，到5月份的时候，RevPAR已经接近200了。差距大概20%，比如HZ是90%左右被征用的话，单体酒店约70%，那些小的家式管理酒店基本上是0。
Q：多轮疫情冲击下，现在的加盟意愿如何？
A：去年HZ开业了近2000家店，但是同时退出加盟的大概有600家店，净增长在1400-1500。第一，部分加盟商是因为20年疫情期间控得很紧，疫情好转后开始逐步去装修完成很久以前拿到的物业；第二，2000家店里有一半是翻牌，其中怡莱收的比较多一些。从这里面我们能看得出来，在21年的时候，仍然有一部分加盟商抱着抄底的心态。目前的大加盟商有100多家店，但其实预期和现金流状况都相对一般。今年HZ开店预算原本为2000
家，现在下调至1200~1500之间，同时也做了贷款等措施帮助加盟商。除非是特别优质的物业和接近完美的价格，会有一些投资人，找好几个人协商共同投资。总体来说大家信心的恢复没有以前那么强，以上海市中心番禺路来看，RevPAR达到240才能盈利。大家对于未来的信心是取决于其他的行业的变化，特别是取决于国家在保增长方面做了多少动作，如果只是零星的，基本上不会有信心的，要看到很大的动作才可以。
Q：疫情后加盟商去投资酒店，是否偏好加盟头部品牌？
A：首先加盟业主会更倾向于加盟品牌，这个是确定的。以湖南本地一个连锁品牌美宿为例，从20年的12家增长至22年3月的52家，主要原因：1、在湖南本地品牌知名度和美誉度都很好；2、和加盟业主之间签了对赌协议。如果单体酒店要加盟到HZ，要在logo以及标准化等各方面做出让步，而且一开始要支付高额的加盟费管理费等；但像美宿这种本土品牌，它的优势就在于可以非常灵活地把大家集合到一块去，相当于抱团取暖。HZ现在面临的像美宿这样的本土品牌的竞争对手压力较大。1、2线和3线城市中加盟到头部酒店概率
在50%以上，就看龙头公司让步多少。HZ很多费用是很固定的，但美宿没有这些费用，那么在面对美宿这样的对手的时候，原来所制定的各项收费标准，极有可能在疫情期间，通过公司内部的各种特批审批流去减免掉，或者说减免到什么时候多长时间。现在整体市场的竞争压力比以前是要更大的，但是市场上较好的那些单体酒店，都倾向于抱团取暖，它未必是要变成头部的酒店，因为本身就可能是区域性连锁品牌的头部。
Q：租金相比19年下降的幅度？未来租金水平是否会更进一步下降，拉动投资意愿的提升？
A：20年期间整体市场的价格是有下滑的，到21年下滑了30~40%，但可能下降后还是没有办法达成的正常经营，因为租金成本在整个酒店经营里面的会占到收入的30%~40%，运营成本又占到20%~30%，剩下的是毛利率。如果整体的营收急剧下滑，租金占比可能达到50~60%。早期谈判的时候，减免1-2个月房租；后来疫情逐步恢复，市场上有一部分空置的物业，但需求下降，价格就会下滑；再往后到21年反复波动，价格其实还会继续下滑。
通常来说对于酒店价格会有各种各样的谈判方式：1、合同里面增加附加条件，比如疫情期间降价但恢复后按照原价格执行；2、房东同意降价，但改变长期提价条件，可能原来是三年增加5%，现在要改成每隔一年增加8%-10%。
Q：现金流打平，RevPAR要恢复到19年的什么水平？
A：以市中心汉庭为例：1、房间含公摊面积大概在24~30平，租金价格大概2-3元/平；2、单房运营成本70-77元/间，销售成绩越差的时候，单房的成本会越高。对汉庭来说，一般RevPAR做到130~140能够保本。去年其实一部分酒店在盈亏线以上，像上海RevPAR做到了140+，总体来说是处于一个盈亏平衡线（现金流不亏损，不涵盖这家店装修折旧）。全运营成本大概为90元左右，租金成本更高，因此RevPAR需要做到180-190元才能保本，去年上海RevPAR在217左右。
Q：近期酒店投资者主要构成？
A：一般来说现在投资酒店的大部分人仍然是酒店行业里面对市场比较乐观的那些专业投资人，像HZ里面60%的加盟业主仍然是原来的老加盟商。这个时候他可能得到更好的物业条件，跟进过程中双方谈判磨合了非常长的时间，疫情来了以后业主降价。第二类外部参与者，特别是房地产开发商，现金流充足，同时他们对物业方面的信息也是比较了解的，手里也能拿到一些还不错的物业资源。
Q：不同级别城市出清的酒店是怎样的定位和档次？
A：其实现在新建酒店多位于二三类城市，因为疫情对低线城市的影响更小。一二线城市的首要问题是
优质物业稀缺，投资者需要考虑：1、短期来看租金价格是要下滑的；2、疫情一旦好了以后，后期提供给客户的产品，一定要比周边的产品更具竞争力。还有一类做得特别好的是电竞酒店，比如去年网鱼网咖开始做电竞酒店，经营情况也比较不错。汉庭2016年2270家店，现在才2700家，这两年淘汰了很多酒店，增长量其实不到500家。反过去看全季从300-400家增加到1,100家，从比例上来说远远超过汉庭，但是从整体的量来说差距不大。全季有一部分店就是从汉庭转过来的，因为消费者支付能力增强、对产品的要求更高，所以加盟商也会相应提升供给质量，必须要用一个品牌去定义价格，进而去稳定顾客的预期。
Q：HZ距离保护政策执行力度？
A：执行力度高，但很细致：比如说在上海市中心地区不存在近距离的保护；有的地方是规定500米，有的地方是规定一公里。还有一种情况就是极有可能是同一个业主在两家店他都持有股份，这种情况下两家店是没什么问题的。
Q：美宿酒店通过让利获得加盟商，针对的是翻牌还是新开业酒店？美宿与HZ产品力的区别？
A：从时间的维度上去看，全季的设计寿命比较长，美宿的设计视觉寿命不够，可能过3年到5年，美宿的设计视觉它就已经过季了，要动的东西就会比较多。加盟业主为什么会选择美宿？除了造价和加盟费用的以外，还有一个很重要的原因是加盟业主发现在长沙或者说往岳阳去，全季的盈利能力未必超过美宿。龙头品牌在一二线城市的会员号召力强，一般
来说全季连续1周或10天有95%以上的出租率就会开始调价。但四五线城市客人的稳定性未必能打得过他们在当地的习惯。直到19年最好的时候为止，头部酒店集团大概只有一个品牌维也纳在四五类城市做得还不错。
Q：疫情期间，是否考虑优化销售人员来降低费用支出？
A：目前从人员结构上来说已经优化很多了，包括在技术上做了一些辅助手段去优化人员。现在很多酒店处于缺编情况，缺编率基本上达到了20%，比方一个酒店原来要配20个人，现在差不多也就配了16、17人，只保证前台稳定和客房有人员。
Q：叫停怡莱品牌扩张的原因？
A：怡莱主要是用来翻牌的，产品品质并不好。换句话说，加盟以后，除了系统以及人员培训进行标准化输出以外，客房产品没有显著性的品质提升。在这种情况下，可以发现一个酒店翻牌到怡莱以后：短期2~3个月之内，业务订单会出现20-30%，甚至50-60%的增长；但3~4个月以后，又下滑到至10%+的营收增长率。因为只是补充了一部分会员，但是并没有能够让顾客的二次回头率进行大幅度的提升。所以怡莱短期之内开店数量是增加了，业主又抱有很高的预期，最终与预期又产生偏差，就变成一个多方不满意的状况。现在决定放缓开店，要严格执行质量标准，并没有说不允许开，仍然要求快速开店，但是必须坚守品质底线。这样一来就相当于把很多原来特批的渠道给堵死了。
Q：去年亏损比例和亏损水平如何？如果从加盟商的角度来看，大概达到怎样的亏损比例，会有加盟意愿大幅度下降甚至退出？
A：出现亏损的人像HZ是接近50%左右的，另外一个品牌城市便捷80%是亏损的，每个品牌的亏损情况是不一样的。20年的时候，个人的亏损额度比较高，基本上会损失40%左右，就是说营收比之前一年缺损了20%~40%。
Q：国有酒店的经营情况以及体量？HZ等是否会与地方国企合作？
A：各省市都有一些品牌叫做某某旅投，接近60~70%的国有资产的酒店是不亏损的，第一，物业是免租的；第二，很多投资都是政府牵头的。原来做各地度假型酒店的，其实背后的资产都是国有的。也有经营不善然后做了大量的资产重组被卖掉的，比如说长沙的湘华集团，后来华天酒店集团跟湘华进行合作，变成了一个公司，这种盘活其实比较困难，因为他们里面的关系错综复杂。
Q：上海酒店对外正式的营业时间预期？
A：酒店预期要到6月15号，因为6月1号虽然有些商场超市开始开通了，但是并不是所有的小区都会完全的释放。对上海这种很高人口交换的城市，它依赖于外省市的人过来，但是现在外省市往上海来和上海去外省市这种人口交流没有起来，所以预估至少要6月15号以后，才会有一个比较好的恢复。
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