【房企数据】

市场有所好转，但回升幅度有限。百强房企企稳，销售小幅回升 5.6%，同 比跌幅持平。市场总体需求较弱，回升关键在 6 月份，预计环比会继续往上走， 同比仍然不容乐观。

房企分化明显，国央企优于民营房企。1)很多前 30 强标杆龙头环比增幅 100%以上，但相比 3 月、4 月均增长的企业只有几个国央企，包括保利、中海、 远洋、首开、建发，大悦城、城建发展等，民企只有美的置业、金科;2)其他 企业即使 5 月份环比增长，相比于 4 月份都是下跌，有的企业下跌幅度 20%以 上，相比于 3 月份跌幅 40-50%;3)累计数据来看，国央企同比下跌远低于行 业平均水平。越秀、远洋、保利、首开、华润、中海、滨江等国央企和区域深耕 型房企业绩相对稳定。

【市场数据】

5 月 30 城销售环比+4%，同比跌 60%，累计跌幅 52%，与百强房企跌幅 基本持平。1)一线城市中广州环比回升，北京、上海、深圳环比下跌，其中北 上受疫情影响，深圳市场压力大，环比下跌超 30%;2)二三线城市中青岛、武 汉、佛山、长沙、苏州、南宁、大连、徐州、海口、无锡等环比增长 20%以上， 成都、郑州、杭州和厦门环比跌幅 20%以上，其中郑州环比下跌 30%，厦门 60%， 杭州 50%，成都 24%。

从周度数据来看，节后部分一二线城市上涨明显。1)一线城市中广州最后 一周相比于 4 月的周度平均值上涨 50%;2)二线城市中青岛、杭州、济南、苏

州，在节后周均值相比四月份均有不同程度增长，而成都、南京、武汉仍停留在 节前水平，市场周度波动较大，相对于 4 月份还有不同程度下跌;3)三四线城 市仅佛山在近几周成交回升较为明显。

房企供货信心不足叠加疫情干扰，供应起不来。1)北京、上海等城市受疫 情影响大。5 月份 30 城供应环比下跌 33%，主要是上海零供应，北京环比跌幅 90%以上。二线像杭州供应环比下跌 36%，天津、武汉、长沙、南京等城市环 比大幅下滑;2)企业供货信心不足。武汉在 4 月份大量项目达到预售证节点， 统计占比一半，但最终环比下跌，更多内部会议纪要/音频/投研笔记,关注:"慧选 牛牛"公众号说明企业没有去拿预售证，应上未上的楼盘数量 5 月份恐怕超过一 半。城市分化明显，苏州、无锡、成都、济南、厦门等城市供应量 5 月环比有较 大幅度回升。

政策放松力度有限，需求难以释放。1)政策放松以低能级城市、强二线城 市外围区域为主，购房者购买力，房价的看跌预期没有好转，在多数城市需求没 有明显释放，出台放松力度较大的政策例如首付两成、取消和放松限购的城市能 级不高;2)仅在一些强一二线城市像广州，供应上升带动市场热度回升。

跟踪的 10 个一二线城市中，二手房成交环比小幅下滑。1)北京、杭州体 量大，持续下跌带动整体下跌;2)大多数一二线城市上涨幅度有限。南京、佛 山、苏州、深圳等城市环比涨幅基本在 10%以下。

【土地市场】

跟踪的 30 城中消化周期超过 18 个月的城市超过 6 成。30 个城市主要是全 国强一二线城市，仅有少数几个强三线城市。有的城市像上海受疫情的影响，问 题不大。不少城市从去年下半年开始，消化周期一直处在 18 个月以上高位。5月份拿地热情不高，四五十家百强房企至今没有拿地。房企融资改善不明显，不 少房企债务到期，在到处筹钱，没有余力投资。

300 城 5 月份土地总成交建筑面积 6600 万方，环比下跌 16%，同比下跌 63%，土地成交总金额环比下跌 32%，同比下跌 75%。1)一二线城市土拍偏 冷。苏州、广州、济南、无锡、厦门、福州第一轮，厦门、福州第二轮土拍。相 比于 4 月份像深圳、杭州、合肥这几个城市，5 月份土拍偏冷，其中济南流拍率 近 50%;2)三四线城市低迷。即使像无锡这种城市，除了一块之外，基都是本 地城投托底，弱的二三四线城市情况更差。

【未来展望】

预计 6 月份及下半年市场企稳，同比降幅明显收窄。1)下半年建设节奏和 供应信心会逐渐改善，到目前为止多数企业的销售业绩完成度仅 25%左右，下 半年需要发力;2)企业资金回笼需求，会在供应和促销上有所动作;3)政策 持续加码，从三四线往二线城市扩散。去年下半年基数比较低，同比降幅也会有 明显缩短，但同比转正概率低。

【交流问答】

Q1 来人来访量是否有明显增加?转化率情况是否改善?

答:成都、广州、佛山、长沙、西安、郑州等城市其实看房人数有明显回升，

但成交分化明显。广州、佛山成交回暖，成都成交环比没有明显回升。目前强一 二线城市转化率依旧保持在 5-6%，没有明显改变。

Q2 已出台政策中，哪些有效?

答:大多数三四线城市不管是首付降至两成、利率下调、契税减免、取消限 购，政策效果都不明显;在二线或者强三线城市放松限购和贷款首付比例政策有效。

Q3 不同等级城市的房价压力情况?

答:强一二线城市政策出台后下跌压力缓和。杭州、广深尽管政策放松严格

且位于外围区域，一二手房价都出现了掉头向上的迹象;三四线城市房价下跌压 力目前还比较大。

Q4 当前房企拿地减少，是否意味着下半年广义库存下降?

答:1)核心城市广义库存不会明显下降。去年不少核心城市土地拍卖量不 跌反升，且部分城市如上海地方财政受疫情冲击，明确提出今年会加大土地供应; 2)不少二线城市及三四线城市短期缩量不明显。土拍市场上基本上一半土地流 拍，拿地量大幅萎缩，库存量在未来几年会逐渐下降，但当前不少城市广义库存 处在高位，一两年内广义库存量级难以大幅下跌。

Q5 三四线城市广义库存去化周期?

答:平均在 3-4 年。

Q6 三四线城市土地成交跌幅?

答:三四线 5 月份成交建面同比下跌 56%，成交金额同比下跌 65%。成交

面积跌幅远大于成交金额跌幅，说明三四线城市土地占比大幅下调。目前三四线 城市仍是主流，占 70-80%，但占同比大幅下跌。今年 1-4 月百强房企投向 22 城的投资金额占比达 85%。

Q7 许多城市放松预售资金监管，是否有效果?

答:根据民营房企反馈，资金压力依然很大，没有明显改变。保交付是地方 政府的责任，如果说预售资金不看紧的话，地方政府需要拿出财政资金收拾烂尾 楼，预售资金不可能明显放松。

Q8 后续按揭利率是否会进一步下降?

答:参考历史上 7 折利率情况，若后续行业压力未能改善，可能会进一步下 降。

Q9 城投拿地开工情况以及开发模式如何?

答:很多城市基本上城投托底，开工情况非常不理想，资金难以支撑大规模 开发，后续估计会跟国央企会或者其他型企业合作开发。

Q10 土拍毛利率整体是否有提升?

答:一定有提升，目前基本上一二线城市地价房价差超 1 万，房企盈利空间 大。

Q11 二线城市后续政策出台情况?

答:二线城市市场继续下行的话，可以动用的工具箱比较多。1)许多二线 城市限购限售还没有完全取消;2)二成首付和限价政策;3)很多二线城市二 套房认定严格，认房不认贷或者认贷不认房能够释放需求;4)契税减免。

Q12 国家协助民企发债能否改善民企融资压力?

答:改善效果有限。1)对于 5 家示范民企有帮助，但难以扩散到整个民营 企业;2)5 家民营房企降薪，裁员，压力依然存在。

Q13 库存及财政压力大是否推动二线城市放松?

答:肯定与库存压力和财政压力有关。目前长三角及大湾区放松政策出台密 集，北方城市相对低调，也和执政风格有关。

Q14 近期市场的刚需、改善型需求和投资性需求情况?

答:去年强一二线城市改善型需求热，刚需卖得很差。今年 1-5 月，刚需的 占比在大幅提升。弱的二线和三四线城市刚需是主流，改善需求占比在下降，投资性需求基本上不存在。在刚需为主的市场中，需求需要取决于百姓的购买力、收入预期是否得到有效保障。

Q15 未来长三角、大湾区、京津冀等区域市场展望?

答:看好长三角和大湾区，西南成都、华中武汉、长沙，以及京津冀北京城 市圈。长三角疫情冲击大。短期复苏的落后于大湾区，中长期齐头并进。

Q16 全年预计投资、销售分别下滑多少?

答:全年销售面积和金额预计下跌 10-15%，开发投资预计下跌 5-10%， 新开工下跌 15%或以上。4-5 月份新开工项目数量下跌幅度是国家统计局公布 得新开工建筑面积的两倍。

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