Q：业绩指引？

A：2025战略规划，核心目标是成为TOP10中的品质标杆。2025年九大重点业务目标：重资产房地产开发销售金额达到4500亿元以上，复合增速15%；轻资产代建销售金额达到1500亿元以上，复合增速15%；绿城+新兴业务（城市更新、地产金融、康养服务、房屋4S、生活服务平台、装配式内装、HD-EPC）合同额达到400亿以上。

2021年目标合同销售3100+亿元（自投+代建），新增货值3000+亿元。自投项目可售货值3092亿元，代建项目可售货值1091亿元，总可售货值4183亿元。

Q：“三道红线”下如何抓住发展机会？

A：截至去年末，公司只有剔除预收账款的资产负债率未达标，处于“黄档”位置。由于公司自有资金较小，剔除预收账款的资产负债率优化难度相对大一些，但已经在优化当中。“三道红线”精准调控房企融资增量，破除房企加杠杆发展的路径依赖，长期来看有利于行业健康发展。公司秉持品质领先、行稳致远的发展理念，和国家思路一致。大股东中交集团央企的信用背书，对融资渠道的拓展、融资成本的降低都有帮助，对于各类资源的获取也有帮助。公司如何应对：1、主动控制有息负债增量，即便没有“三道红线”，公司其实已经在主动控制负债规模。2、通过体制机制完善，进一步提升销售去化力度，提高内源性现金流的回流量。3、合理排布投资计划，丰富拿地手段。4、保证品质的前提下进一步提升运营效率。5、严格控制各项费用支出，特别是非生产性费用。

Q：“三道红线”下降杠杆的安排？

A：公司将降杠杆和融资作为一个整体来把控，2023年之前进入绿档。

Q：土地集中供应的影响？

A：有几个城市已经响应，比如杭州、宁波已经明确在哪三个月供地。政策初衷在于提高土地市场透明度，稳定预期，降低土地市场热度，最终什么结果还要观察。对公司影响整体有限：1、短期带来一些变数，尤其是阶段性资金安排，不只是房企，政府那边节奏也被打乱，一些城市规划部门都来不及供地。2、公司在50个城市有布局，22个重点城市之外还会关注其他城市的机会，可以平滑投资。3、公司财务融资有优势，融资成本较低，集中拍地的时候用更低成本能够拿出大量保证金。4、地块选择工作前置。5、这几年公司已经拓宽了收并购、产城融合、合作开发、城市更新等拿地渠道。20年公司操盘项目毛利率20%左右，净利率10%左右，处于行业平均水平。我们不认为集中供地能平抑热点城市的地价，空窗期大家等的都很焦急，但低能级城市可能确实会冷却一些。

Q：长三角土地市场趋势判断？

A：长三角土地市场还是比较火热，地价有所上涨。公司首选杭州、宁波，都是长期深耕的城市，将加大投入力度，利润率虽然不是很高，但确定性很高。去年考虑到利润率不是很高，公司在杭州拿地力度不是很大，但下半年很多其他城市地价上涨后利润率也降下来了，因此公司重新回过头研究杭州、宁波，尤其是宁波的确定性比杭州还高。另外公司加强收并购拿地力度，虽然好几个月没怎么在公开市场拿到地了，但是拿地货值还是在往上走。

Q：已售未结转项目的毛利率？

A：20年公司物业销售毛利率23.5%，下降1.3pct，主要源于受限价影响，公司品牌溢价不能得到充分体现，另外过去的土地红利逐步减少。毛利率下降是整个行业的趋势。目前已售未结2532亿，权益1800+亿，整体毛利率20%左右。

Q：权益比例的未来趋势？

A：公司权益比例在10%的范围内有主动调节的空间，很多房企和金融机构愿意找公司合作项目，公司也不想在土地市场上过度竞争。今年到目前为止拿地权益比例达到80+%，主要是年初账上现金要充分利用起来，当然全年权益比例也有可能增加。公司在有的城市主动降低权益比例，同样的钱多做几个项目培养团队，未来投入增加后利润一下子就会起来。