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【信达地产】关于近期地产行业的几点思考

小蜜蜂

2024-08-02 06:49:03 山西省

关于政策：当前中央对于地产行业的定调仍然聚焦在防风险，在政策上宽松仍是主旋律（商品房现售和房地产税短期还不具备实施条件，要到行业定调不再是防风险的状态后，才有可能有进展），但是防风险的定调也决定了整个行业还是托而不举，再加上明确了赋予各城市政府调控自主权，所以未来地产政策更多的还是以地方（仅剩的几个核心城市打开限购等）为主的因城施策（即使中央层面做指引，还要看地方执行的情况），政策和节奏和力度上我们预计难超预期。

关于需求：支持改善性需求的提法近年来已经提了很多次了，再加上今年优化增量的表述，我们的理解是在产品端会有更明显的差异化出来，而从近期我们也可以看到多个城市在土地出让和建筑标准上做了一些调整（更多低密的产品，更多赠送面积，更少的公摊），再加上第四代住宅的概念，未来商品房市场会越来越偏向于改善化。而与此同时刚需产品将更多由保障房或者租赁房来满足。而且我们认为在当前市场环境下，过去过于同质化的住宅产品已经没有明显竞争力（大量的二手次新及存量新房库存都在挤压这部分市场空间），如果在产品上没有特别大的差异化（稀缺的豪宅、高赠送带来的性价比），需求完全可以转向二手，所以一手房的下行和二手房的崛起短期趋势仍不会变。

关于供给：当前市场的症结在于一方面新房库存量太大（截止6月商品房待售面积7.4亿平，还有部分工抵没算在内），另一方面存量二手挂牌持续挤压新房需求，当前的政策思路是支持收购存量商品房用作保障性住房（我们认为未来市场或将走向二元结构，刚需归保障，改善归市场，保障房仍有空间），但在实施过程中仍在存在多个症结点（资金回流的问题，垫资配资的问题等），收储的进展未来可能会有所加快，但具体情况仍需要观察，不宜过于乐观估计（行业企稳之前，收储的资产只能沉淀在政府资产负债表上，并存在不断减值的可能）。

客观来说当前还难以看到行业基本面的拐点，板块上地产的投资机会仍然是政策博弈为主（关键会议的时间节点前后），在标的上我们建议关注几个主线：1、存量市场持续增长的机会（二手房中介公司，如贝壳、我爱我家等）；2、政策上还存在边际效果的机会（核心城市区域龙头，如滨江集团、越秀地产、建发股份、华发股份、绿城中国等）；3、行业中军龙头（如保利发展、招商蛇口等）。

风险提示：行业下行超预期，政策放松不及预期

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