【申万房地产】我国存量房贷利率调降回顾及展望-韭研公社

异动

关注

社群

产业库

时间轴

公社AI

登录注册

【申万房地产】我国存量房贷利率调降回顾及展望

夜长梦山

2024-09-12 09:05:00 山西省

回溯历史、照鉴当下，存量房贷有望再降息（袁豪/陈鹏）

1、历史回顾：08、23年两次调降存量房贷利率，本轮存量利率调降力度仍弱于08年

●第一次调降：08年10月央行将存量房贷利率下限调整至基准利率的七折，累计调降196BP。 ●第二次调降：23年8月，央行、金融监管总局通知，明确可由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。截至23年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率4.27%，降幅73BP；23年 RMBS早偿率21%，同比+11pct。 ●23年政策力度明显小于08年，23年政策主要聚焦在首套房贷利率置换、同时置换利率不得低于原贷款发放时首套利率下限，覆盖面仍存较多约束。

2、当前现状：目前实际房贷利率偏高，存量与新增房贷利差再扩大，居民早偿率提升

●1）实际房贷利率偏高：24年6月新增个人住房贷款利率3.45%，扣除CPI后实际房贷利率3.25%，相当于基准利率84折，明显高于10年12月实际利率0.74%、16年3月2.33%。 ●2）利差扩大：目前新增利率3.45%，同比下降66BP；而23年底存量房贷利率4.27%，存量和增量房贷利差再次扩大至82BP。 ●3）居民早偿率提升、并伴随消费走弱。2020-2022年RMBS年化早偿率均值均在10%-11%，23年提升至21%，24M1-7提升至27%。居民早偿率提升，再叠加房价持续下行和收入预期的走弱，综合导致了居民端持续缩表，从而伴随出现了近期国内消费的走弱。

3、展望未来：从房地产和消费来看，居民资产负债表修复是关键，料房贷降息概率加大

●综合考虑到近期地产及消费政策积极表态，预计后续新增及存量房贷利率均有进一步下降空间。 ●当前个人住房贷款余额37.79万亿元，若未来存量房贷利率分别下调40、80BP，则每年减少居民利息支出分别1,520亿元、3,040亿元； ●个人角度，若等额本息贷款100万元/期限30年/利率4.27%，则利率调降40、80BP后，居民月供有望从4,931元分别下降至4,700、4,474元，分别-4.7%、-9.3%。 ●总体而言，综合近期中央需求侧政策导向以及房地产和消费的政策需求，我们认为修复居民资产负债表是关键，预计后续房贷进一步降息概率加大。

投资分析意见：维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、城建发展。

作者利益披露：转载，不作为证券推荐或投资建议，旨在提供更多信息，作者不保证其内容准确性。

声明：文章观点来自网友，仅为作者个人研究意见，不代表韭研公社观点及立场，站内所有文章均不构成投资建议，请投资者注意风险，独立审慎决策。

建发股份

工分